Overdragelse af fast ejendom til børn

Sidst redigeret den 09.01.2018

Ønsker man, at børn eller børnebørn skal overtage ens hus eller sommerhus, kan man sælge det til dem til en særlig pris. Man skal være opmærksom på, hvordan man går frem for at undgå, at der mod hensigten skal betales gaveafgift. (se afsnit om Formue, arv, testamente og gaver)

Man kan sælge huset til en købesum, der udgør seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15%. Salget kan ske til forældre, børn og børnebørn, uden at SKAT regner det for at være en gave, der skal betales gaveafgift af.

Der skal tinglyses skøde på overdragelsen, så man ikke længere selv er tinglyst ejer af ejendommen.

Et salg på særlige vilkår kan ske ved, at en selv og ens ægtefælle (hvis ægtefællen er tinglyst som medejer), hver giver hvert barn, der overtager ejendommen det afgiftsfri beløb, der i 2018 er 64.300 kr., som udbetaling. Restkøbesummen kan ydes som et (evt. rente- og afdragsfrit) familielån.

Det er vigtigt, at parterne underskriver et gældsbrev på beløbet, og at der i gældsbrevet står, at kreditor (forældrene) kan kræve restgælden betalt når som helst, (anfordringsvilkår).

Forældrene kan herefter hvert år - hvis de ønsker det - forære deres børn en afgiftsfri pengegave, som børnene kan vælge at bruge som afdrag på gældsbrevets restgæld. I sidste ende kan gælden helt blive indfriet via årlige afdrag, der stammer fra afgiftsfri gavebeløb.

Rentefri familielån kan ydes til de personer, som kan modtage afgiftsfri gaver, bl.a. forældre, børn og børnebørn. Det er vigtigt, at der ikke gives et løfte om en årlig afgiftsfri pengegave til nedbringelse af gældsbrevet.

Man skal være opmærksom på, at restgælden på gældsbrevet er likvid formue, der har betydning for pensionisters mulighed for at få ældrecheck og helbredstillæg. Se afsnit Pensioner - Offentlige - Helbredstillæg og Ældrechecken.

Eksempel Hr. og fru Hansens sommerhus er vurderet til 800.000 kr. og begge er ejere ifølge skødet. Hansens sælger huset til tre børn i lige sameje for 85% af 800.000 kr. = 680.000 kr. Forældrene giver hver det afgiftsfri gavebeløb, der kan gives i 2018, i alt 128.600 kr. til hver af de tre børn (64.300 kr. fra hver forælder til hvert barn), eller i alt 385.800 kr. Resten af købesummen er nu 294.200 kr. Beløbet ydes som et rente- og afdragsfrit familielån på anfordringsvilkår. I 2019 beslutter Hansens sig til spontant at forære hvert barn en afgiftsfri pengegave, der passer med at børnene kan indfri restgælden på gældsbrevet indenfor de afgiftsfrie gavebeløb. Gældsbrevet kan herefter kvitteres som fuldt indfriet og aflyses, hvis det er tinglyst.

Hvis kun en af forældrene er tinglyst som ejer af ejendommen, kan den forælder, som ikke er medejer, give det årlige gavebeløb i kontant gave, forudsat denne selv ejer likvide midler. Børnene kan så vælge at bruge gaven til nedbringelse af gældsbrevet ved betaling.

På baggrund af de faldende markedspriser på ejerboliger og sommerhuse, kan den offentlige ejendomsværdi være fastsat højere end ejendommens faktiske handelsværdi. I så fald kan det måske ikke svare sig at overdrage ejendommen til ejendomsvurderingen minus 15%. Fradraget kan ikke bruges på handelsværdien, men kun på den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Sælges en ejendom til flere børn i sameje anbefales, at børnene underskriver en "samejeaftale", for at undgå konflikter, f.eks. fordeling af de økonomiske forpligtelser, hvem der kan benytte sommerhuset i hvilke ferier, form og tidspunkt for vedligeholdelse, og hvem der repræsenterer ejendommen overfor myndighederne.

Aftalen bør også fastlægge hvilke regler, der skal gælde, hvis en af ejerne ønsker at træde ud af fællesskabet. Det anbefales, at bruge advokat, når aftalen skal skrives, og at få den tinglyst på ejendommen.

Det kan indgå som et led i salget, at sælgerne (forældrene) stadig kan benytte huset. En kapitaliseret værdi af opholdsret/bopælsret kan da indgå som en del af børnenes købesum for ejendommen, der derved bliver mindre. Kapitaliseringsfaktoren afhænger af sælgernes (forældrenes) alder ved overdragelsen. SKAT kan være behjælpelig med oplysning om kapitalisering.

Sælgerne (forældrene) skal betale ejendomsavanceskat af eventuel fortjeneste, hvis grunden er på 1.400 m2 eller derover, medmindre det kan dokumenteres, at grunden ikke kan udstykkes.

Ønsker børnene på et tidspunkt at videresælge den faste ejendom, vil det udløse ejendomsavanceskat, hvis børnene eller deres husstand ikke selv har benyttet ejendommen til beboelse, eller ikke selv har benyttet sommerhuset til privat formål.

Indhold hentes