Ejendomsvurdering

Sidst redigeret den 10.04.2025

De offentlige vurderinger af ejendomme blev suspenderet i 2013, da de ikke var tilstrækkeligt retvisende og gennemskuelige. På den baggrund blev der i 2017 indgået et politisk forlig om et nyt bolig- og ejendomsbeskatningssystem (”Tryghed om boligbeskatningen”).

Siden er der blevet udviklet et nyt vurderingssystem, og der er etableret en ny styrelse, Vurderingsstyrelsen, som står for de nye ejendomsvurderinger. En stor del af de data, der anvendes i det nye vurderingssystem, er samlet i Bygnings- og Boligregistret (BBR), som siden 2022 har været en del af Vurderingsstyrelsen for at styrke samspillet mellem vurdering, beskatning og data.

BBR-oplysninger er en vigtig del af datagrundlaget i forbindelse med de nye ejendomsvurderinger, fordi de afspejler de faktiske og fysiske forhold på den enkelte ejendom. Særligt oplysninger om en bygnings areal, anvendelse, opførelsesår, varmekilde, byggematerialer, om- og tilbygninger er vigtige for vurderingen, ligesom antallet af bade og toiletter kan have betydning for ejendomsværdien. BBR indeholder derimod ikke oplysninger om deklarationer, servitutter mv., som også kan have betydning for ejendomsvurderingen. 

Som boligejer skal man være opmærksom på, at man selv har pligt til at give besked til BBR om ændringer af boligen og at sørge for, at oplysningerne er ajourførte og korrekte. 

De nye vurderinger vil være baseret på langt flere data om ejendommene end tidligere. Fx vil Vurderingsstyrelsen også inddrage oplysninger om ejendommen fra tinglyste ejendomshandler, geodata og plandata i forbindelse med vurderingen. Som noget nyt kan boligejerne selv tjekke de data, der ligger til grund for vurderingen, da de i første omgang vil modtage en såkaldt deklaration, der viser de data, som Vurderingsstyrelsen vil lægge til grund ved vurderingen.

Efter modtagelse af deklarationen har boligejerne en 4 ugers frist til at give Vurderingsstyrelsen besked, hvis de mener, der er fejl eller mangler eller andre særlige forhold, der bør indgå eller ændres ved vurderingen af ens ejendom, inden de endelige vurderinger sendes ud til boligejerne.

Endelig ejendomsvurdering for 2020
Ejendomsvurderingen for 2020 er den første endelige vurdering i det nye vurderingssystem. I september 2021 begyndte Vurderingsstyrelsen at sende de nye deklarationer og ejendomsvurderinger ud til boligejerne. Udsendelsen af 2020 vurderingen har dog været så forsinket, at det først er i slutningen af 2024, at de fleste boligejere har modtaget den endelige 2020 vurdering. Ejendomsvurderingen for 2020 skal bruges til at beregne boligskatten for skatteårene 2021, 2022 og 2023, som i første omgang er blevet beregnet på et foreløbigt grundlag. Hvis der er ændringer til boligskatten på trods af skattestop, skatteloft og indefrysning, bliver skatten reguleret automatisk.

Foreløbig ejendomsvurdering for 2022
På grund af forsinkelsen med udsendelsen af de nye ejendomsvurderinger, fik boligejerne i september 2023 en foreløbig 2022 vurdering, som boligskatten i 2024 blev beregnet ud fra. Når den endelige ejendomsvurdering for 2022 er klar, bliver boligskatten genberegnet og efterreguleret. Vurderingsstyrelsen forventer at udsende den endelige 2022 vurdering fra 2025.

Også i 2025 vil boligskatten blive opkrævet på baggrund af en foreløbig vurdering. Det vil være en 2022-vurdering, der er justeret i forhold til udviklingen i priserne på boligmarkedet fra 2022 til 2024, som der betales en foreløbig boligskat af.

De foreløbige vurderinger er afgrænset til kun at gælde for beregning af ejendomsskatter (ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift) samt skatteordninger, hvor beregnede ejendomsskatter indgår som et element. De foreløbige vurderinger skal ikke anvendes i andre forbindelser, fx heller ikke ved familiehandler, se mere nedenfor.

Det er som udgangspunkt ikke muligt at klage over den foreløbige vurdering. Dog er der en særlig mulighed for at få ændret en foreløbige vurdering ved køb, salg, nybyg, større ombygninger eller andre ændringer, der kan give grundlag for en omvurdering. Læs mere om muligheden for ændring på www.vurderingsportalen.dk.

Det er muligt at finde de seneste vurderinger på en ejendom via www.vurderingsportalen.dk/kort.

Spørgsmål vedrørende ejendomsvurdering kan rettes til Vurderingsstyrelsen på tlf. 72 22 16 16, man 9-17, tirs-tors 9-16 og fre 9-14, eller indsendes via en kontaktformular på www.vurderingsportalen.dk.

Boligskattereglerne fra 01.01.2024
Med de ændrede regler for boligskatten i ejendomsskatteloven, vil skatten følge værdien af ens ejendom, så den vil kunne stige og falde i takt med ejendomsvurderingen.

Boligskatterne beregnes som en procentdel (skattesats) af den offentlige ejendomsvurdering. Før boligskatten beregnes, trækkes der 20% fra vurderingen ud fra et forsigtighedsprincip. Dermed tages der højde for den naturlige usikkerhed, der vil være, når man vurderer en ejendom.

Med de ændrede boligskatteregler får mange boligejere en lavere boligskat, fordi skattesatserne generelt sættes mere ned, end vurderingerne er steget. Hvis man bor et sted, hvor boligpriserne er steget så meget, at skatterne ville stige trods lavere satser, vil man få en skatterabat. 

Ejendomsværdien bruges ved beregning af ejendomsværdiskat, men ikke ved beregning af grundskylden, som kun beregnes af grundværdien.

Grundskylden blev indtil udgangen af 2023 betalt til kommunen. Fra 01.01.2024 opkræves grundskylden og ejendomsværdiskatten sammen med indkomstskatten i den løbende skattebetaling.

For ejendomme, der både anvendes som bolig og til erhverv, foretages en fordeling mellem boligdelen og erhvervsdelen.

Klageadgang
Først når man har modtaget den endelige vurdering med klagevejledning fra Vurderingsstyrelsen (i første omgang 2020 vurderingen), kan man klage. Klagen skal være begrundet og man skal benytte Skatteankestyrelsens klageformular, medmindre man er fritaget fra Digital Post. Klagefristen for vurderingen vil fremgå af Vurderingsstyrelsens afgørelse. Det koster et gebyr på 1.200 kr. at klage over 2020 vurderingen. 

Som følge af den usikkerhed, der er forbundet med at vurdere ejendomme, kan de administrative klageinstanser (Skatteankestyrelsen, vurderingsankenævnene og Landsskatteretten) alene ændre grundværdien og ejendomsværdien, hvis der er grundlag for at ændre den pågældende værdi med mere end 20%. 

Skatteankestyrelsen
Tlf. 33 76 09 09, man-tors 9-16, fre 9-15
www.skatteankestyrelsen.dk

Skatteankestyrelsen forbereder sagen, der derefter, som altovervejende hovedregel, bliver afgjort af det regionale vurderingsankenævn.

Er man fortsat ikke enig i den afgørelse, som den administrative klageinstans har truffet, kan afgørelsen indbringes for de almindelige domstole, inden 3 måneder efter afgørelsen er truffet.

Man kan også vælge at indbringe en afgørelse direkte for domstolene, hvis man ikke ønsker at gøre brug af det administrative klagesystem. 

Nye ejendomsvurderinger indebærer ændrede regler for familieoverdragelser
15%-reglen bliver til 20%-reglen.

Ifølge Skatteministeriets værdiansættelsescirkulære fra 1982 er det muligt at overdrage fast ejendom til den nære familiekreds til en værdi, som højst er 15% højere eller lavere end den seneste offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. 

Denne regel ændres i forbindelse med den nye ejendomsvurderingslov og de nye offentlige ejendomsvurderinger.

Efter reglerne i Skatteministeriets værdiansættelsescirkulære fra 2021, vil det være muligt at overdrage fast ejendom til den nære familiekreds til en værdi, som er højst 20% højere eller lavere end den nye offentlige ejendomsvurdering efter den nye ejendomsvurderingslov.

Reglen kan ikke anvendes, hvis der foreligger ”særlige omstændigheder”. Det vil være en samlet konkret vurdering, om der foreligger ”særlige omstændigheder”.

Ved den konkrete vurdering lægges der bl.a. vægt på, om ejendommen siden den seneste offentlige ejendomsvurdering og inden familieoverdragelsen har undergået væsentlige renoverings- og/eller moderniseringsarbejder, om ejendommen er solgt mellem uafhængige parter i nær tidsmæssig sammenhæng med familieoverdragelsen (både før og efter), eller der er optaget lån i ejendommen før eller efter familieoverdragelsen, hvor en højere vurdering af ejendommens værdi er lagt til grund.

Reglerne i det nye værdiansættelsescirkulære fra 2021, vil dog først skulle anvendes, når der for den faste ejendom er meddelt en ny endelig ejendomsvurdering i henhold til den nye ejendomsvurderingslov. De foreløbige vurderinger, der er udsendt til brug for boligskatteberegningen i 2024, vil altså ikke medføre, at reglerne i det nye værdiansættelsescirkulære skal anvendes.

Først når man har modtaget den nye endelige ejendomsvurdering, vil det være den nye vurdering der skal anvendes ved værdiansættelsen, og at +/- 15% ændres til +/-20%.