Lån og kredit

Sidst redigeret den 14.01.2026

Mange ejer ejendom med stor friværdi, der kan omsættes til lån og dermed til penge, som kan bidrage til betaling af udgifter eller til at forsøde tilværelsen med.

Inden man optager lån, er det vigtigt at skabe overblik over økonomien, så man er sikker på at kunne blive boende i boligen, så længe man ønsker.

Da ejendomspriser og renter svinger, bør størrelsen af lån vælges forsigtigt ud fra ejendommens reelle handelsværdi, fordi renteudgiften bliver mere og mere belastende jo større lånet er i forhold til handelsværdien. Man bør overveje, om man bliver bedre stillet ved at sælge og flytte til noget billigere.

Hvis man ikke har værdier i fx bil eller fast ejendom, der modsvarer ens gæld, bør man overveje om det er forsvarligt at stifte gæld. Man gør sig sårbar, hvis man ikke ejer værdier, der kan omsættes til penge, hvis der sker noget uventet.

Man kan få uforudsete udgifter og få brug for atter at låne, og uden sikkerhed vil det ofte være vanskeligt. Forsøg i stedet at spare en passende sum penge op til reserve, så optagelse af lån helt kan undgås. Derved bliver der flere penge til forbrug, da dyre lånerenter spares.

Lån til nedsparingsformål
Flere har vanskeligt ved at optage lån til nedsparingsformål eller at få omlagt lån med afdragsfrihed til nyt afdragsfrit lån, efter den afdragsfrie periode er udløbet.

Finanstilsynet har bestemt, at man skal have tilstrækkeligt rådighedsbeløb til at betale ydelsen på et fastrentelån med afdrag, og at gælden ikke må overstige 3,5 gange indkomsten. 

Reglerne kan fraviges ved långivning til nedsparingsformål. Realkreditinstituttet skal sikre sig, at salgsprovenuet ved den afdragsfrie periodes udløb vil være tilstrækkeligt til at kunne indfri lånet fuldt ud, og Finanstilsynet oplyser en belåningsgrænse på 60 %.

Finanstilsynet har dog også meldt regler ud, der kan opfattes på den måde, at der skal helt særlige grunde til, for at kreditinstitutter må yde lån med afdragsfrihed, og kun til låneformål, der vedrører boligen. Man kan ikke forvente at kunne belåne friværdien, hvis pengene skal bruges til forbrug.

Selvom Finanstilsynet giver grønt lys for en fornuftig belåning til nedsparing, kan man ikke være sikker på at kunne låne, da det er kreditinstituttet, der fastsætter sine egne regler.

Kassekredit og prioritetskassekredit
Normalt er det hensigtsmæssigt at finansiere gæld med en kassekredit, da overskud i økonomien kan indgå på denne. Derved kan man bruge indestående på en lavtforrentet bankkonto til nedbringelse af gælden til højere rente på kassekreditten. Ulempen ved en kassekredit er, at renten er variabel og normalt højere end renten på realkreditlån.

Som hovedregel skal man vælge en afdragsfri kassekredit, hvor der kun skal betales rente og ikke løbende provision. Flere banker forlanger dog en ny aftale med mellemrum. Er der stillet sikkerhed for kassekreditten, bør der aftales afdragsfrihed på mindst 10 år.

Nogle banker tilbyder en prioritetskassekredit, der består af 2 konti, nemlig en lånekonto og en indskudskonto.

Rentesatsen på lånekontoen svarer normalt til rentesatsen på indskudskontoen, og da koster det først penge, hvis indeståendet på indskudskontoen er mindre end størrelsen på lånet. Denne form for kredit er normalt til lav rentesats, da banken forlanger sikkerhed i form af et pantebrev i fast ejendom.

Kassekreditter, der er sikret med pantebrev, kan have indflydelse på sociale ydelser som fx ældrecheck og helbredstillæg. Der kan også være særlige modregningsregler, så man bør sikre sig, at alt indestående i banken er dækket af garantien på pt. ca. 745.000 kr.

Med lav rente og forholdsvis dyr bankrente, kan det ofte svare sig at optage et realkreditlån i stedet for en prioritetskassekredit eller kassekredit. Da bankrenten er variabel, svarer dette stort set til, at man vælger et realkreditlån med rentetilpasning hvert år eller oftere. 

Realkreditlån
Ved at vælge et realkreditlån med rentetilpasning får man mulighed for at få en lav rente. Der kan også vælges realkreditlån med fast rente, der giver optimal tryghed, da terminsydelsen ikke kan stige.

Valget af rentetype bør tage udgangspunkt i et budget, der medtager udgiften til et fastforrentet lån. Er økonomien stram, bør man som udgangspunkt ikke vælge variabel rente, da en rentestigning kan medføre, at der ikke er råd til at betale terminen. Det er muligt at optage realkreditlån med afdragsfrihed i 10 og i 30 år.

I nogle tilfælde kan realkreditlån til variabel rente være et godt valg, fx hvis ejendommen skal sælges inden for nogle år. Da kan konsekvenserne ved rentestigninger af forskellige størrelser udregnes, og det kan vurderes, om stigningen får større konsekvenser for økonomien i perioden til det forventede salg. 

Omkostningerne ved optagelse af realkreditlån er store, derfor kan det ikke betale sig at optage lån af mindre størrelse, eller hvis der er udsigt til, at gælden kan betales tilbage inden for kort tid.