Husleje

Sidst redigeret den 09.01.2018

Husleje fastsættes forskelligt i private lejeboliger og i almene lejeboliger.

Lejens fastsættelse i private lejeboliger
For private lejeboliger, der er opført efter 31. december 1991, kan en række bestemmelser til fordel for lejeren fraviges ved aftale. Er boligerne derimod opført før denne dato, gælder en række regler vedr. fastsættelse af lejen.

Er lejen fastsat væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt. Det lejedes værdi fremkommer ved at sammenligne med den leje, der er almindeligt gældende i området for boliger med lignende beliggenhed og af en tilsvarende kvalitet.

Bor man i en kommune, der har vedtaget at bruge reglerne om boligregulering, må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkast af ejendommens værdi ("omkostningsbestemt husleje"). Omkostningsbestemt leje omfatter bl.a. udgifter til vedligeholdelse, ejendommens løbende driftsudgifter (skatter, afgifter, administration, forsikring) samt en forrentning til udlejeren.

Kommunen bestemmer selv, om boligreguleringsloven skal være gældende og det er tilfældet i hovedparten af landets kommuner.

Ændring af huslejen
Hvis man bor i en ejendom, som er taget i brug efter 31. december 1991, kan udlejeren vælge at regulere huslejen efter nettoprisindekset for en 12 måneders periode, efter at der sidst har været varslet forhøjelse efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.

Det betyder, at udlejer typisk en gang om året kan hæve lejen med den procentdel, som nettoprisindekset er steget. Denne form for regulering skal altid være aftalt i lejekontrakten.

Forhøjelse af huslejen skal varsles skriftligt senest tre måneder før, den skal træde i kraft.

Varslingen skal indeholde oplysninger om forhøjelsens størrelse, grunden til forhøjelsen og om adgangen til at gøre indsigelse inden for seks uger. Uden disse oplysninger er varslet ikke gyldigt.

Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren skriftligt fremsættes indsigelse inden seks uger. Udlejeren skal da indbringe lejeforhøjelsen for huslejenævnet inden for en frist på yderligere seks uger. Gør udlejer ikke det, kan forhøjelsen ikke fastholdes.

Huslejeændring ved "det lejedes værdi"
I kommuner, der ikke er omfattet af lov om boligregulering, kan udlejer fremsætte krav om forhøjelse af lejen, hvis lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi. Hvis lejen bliver reguleret på denne måde, kan udlejeren forhøje lejen hvert andet år. Det kræver dog, at det lejedes værdi er steget med mere end ca. 10% af lejen.

Er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat. Sagen skal indbringes for huslejenævnet i kommunen inden et år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang blev betalt.

Huslejeændring ved "omkostningsbestemt husleje"
I kommuner, der er omfattet af lov om boligregulering, kan udlejer fremsætte krav om forhøjelse af lejen, hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkast af ejendommens værdi.

Lejeforhøjelsen som følge af skatter og afgifter kan gennemføres med 3 måneders varsel. Hvis udlejeren varsler senest 5 måneder efter, at skatte- eller afgiftsforhøjelsen er pålagt ejendommen, kan lejeforhøjelsen kræves med tilbagevirkende kraft.
Kravet om lejeforhøjelse skal indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, og hvis kravet ikke gør det, er det ugyldigt.

Har udlejeren uberettiget opkrævet højere leje, depositum, indskud el.lign., kan lejeren kræve det for meget betalte tilbage, og lejeren kan kræve lejen nedsat fremover. Krav om nedsættelse af lejen skal fremsættes inden et år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang blev betalt.

Ved forhøjelse af omkostningsbestemt husleje, skal lejeren tilbydes anden passende bolig, hvis forhøjelsen i forening med andre lejeforhøjelser inden for de sidste tre år overstiger 195 kr. pr. m² bruttoetageareal (2018).

Sker der stigning i det beløb, der i følge loven skal afsættes til vedligeholdelseskontoen, kan udlejeren forhøje lejen med stigningen.

Udlejers forbedringer
Lejeforhøjelse som følge af forbedringer på ejendommen skal svare til værdien af forbedringen. Det kan være vanskeligt at vurdere, men kan ved tvivl indbringes for huslejenævnet.

Forbedringen skal medføre en forøget brugsværdi for lejeren, f.eks. nye vinduer med flere lag glas, isolering, indlæggelse af fjernvarme, nyt køkken eller bad. Almindelig vedligeholdelse er derimod ikke forbedring, som kan begrunde forhøjelse.

Ved forhøjelse af lejen for forbedringer kan lejeren kræve anden passende bolig, hvis forhøjelsen i forening med andre lejeforhøjelser for forbedringer inden for de sidste tre år overstiger 195 kr. pr. m² bruttoetageareal (2018).

Lejens fastsættelse i almene boliger
I almene boliger skal den samlede leje for en afdelings boliger og lokaler være fastsat således, at afdelingens indtægter kan dække afdelingens udgifter.

Lejen for afdelingens boliger fastsættes efter deres indbyrdes brugsværdi og skal godkendes af kommunalbestyrelsen, som også skal godkende senere lejeforhøjelser som følge af forbedringer.

Indhold hentes