Husleje

Sidst redigeret den 14.01.2026

Husleje fastsættes forskelligt i private lejeboliger og i almene lejeboliger.

For private lejeboliger kan den lovlige leje være forskellig for lejemål, som fremstår ens, alt afhængigt af om lejeboligen er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune, i hvilken type ejendom boligen er beliggende, og hvornår ejendommen er taget i brug til beboelse mm.

Lejens fastsættelse i private lejeboliger
Omkostningsbestemt leje
Hvis en privat lejebolig er beliggende i en reguleret kommune, fastsættes huslejen som hovedregel efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Det betyder, at huslejen beregnes på baggrund af de skatter og afgifter og øvrige driftsomkostninger (fx udgifter til renholdelse, vedligeholdelse, administration og forsikring), der knytter sig til ejendommen. Derudover kan udlejeren medregne et kapitalafkast, svarende som hovedregel til 7% af den offentlige ejendomsværdi ifølge den almindelige vurdering pr. 01.04.1973.

Endelig kan der også indgå et tillæg for udførte forbedringer i fastsættelsen af huslejen.

Hver enkelt kommune bestemmer selv, om den skal være en reguleret kommune. I dag er de fleste kommuner regulerede kommuner.

Hovedreglen om lejefastsættelse efter reglerne om omkostningsbestemt leje i de regulerede kommuner gælder dog ikke for lejeboliger beliggende i ejendomme med højst 6 lejligheder (såkaldte små ejendomme) eller i ejendomme, hvor mere end 80% af ejendommen blev brugt til andet end beboelse den 01.01.1980 (såkaldte 80/20-ejendomme). I sådanne ejendomme fastsættes huslejen efter princippet om det lejedes værdi, se nedenfor.

Også lejligheder, hvor udlejeren har udført en gennemgribende renovering og modernisering, som har kostet mere end 304.141 kr. (2026) i alt for lejligheden eller mere end 2.660 kr. pr. m2 (2026), og hvor forbedringerne medfører en væsentlig forøgelse af boligens brugsværdi, er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt leje, når visse betingelser om ejendommens energimærkning mv. er opfyldt. I disse lejemål fastsættes lejen også efter det lejedes værdi.

Endelig fastsættes lejen også efter det lejedes værdi ved leje af enkelte værelser i en bolig, hvor udlejer selv bor.  

Det lejedes værdi
Hvis en privat lejebolig er beliggende i en ureguleret kommune, fastsættes huslejen som hovedregel efter princippet om ”det lejedes værdi” (den objektive markedsleje). Det vil sige, at lejen ikke må være væsentligt højere end huslejen for lignende boliger i området, som er tilsvarende med hensyn til bl.a. beliggenhed, faciliteter, størrelse og stand.

For lejeboliger beliggende i ejendomme med 7 eller flere beboelseslejligheder kan der sammenlignes med alle tilsvarende lejeboliger i området, mens det er mindre ligetil og efter praksis afgrænset, hvad der skal sammenlignes med, når man skal fastsætte det lejedes værdi for en lejebolig beliggende i en ejendom med højst 6 lejligheder eller en 80/20-ejendom.

Fri lejefastsættelse
I private lejeboliger i ejendomme, der er taget i brug efter 1991, kan huslejen ved lejeaftalens indgåelse frit fastsættes af udlejer, da der er aftalefrihed mellem udlejer og lejer. Det gælder, uanset om ejendommen er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune, og uanset om ejendommen er en mindre eller større ejendom.

Det er dog en betingelse, at det klart fremgår af lejekontrakten, at lejeforholdet er omfattet af reglerne om fri leje, og en begrundelse skal angives, fx at ejendommen er taget i brug efter 1991. Typeformular A 10 har i lejekontraktens § 11 et felt til afkrydsning af, om lejemålet er omfattet af reglerne om fri leje, samt et felt til angivelse af begrundelsen.

Den frie lejefastsættelse gælder også for nyindrettede beboelseslejemål i tagetager, som pr. 01.09.2002 hverken var benyttet til eller registreret som beboelse, samt for beboelseslejemål i tilbyggede etager, hvis byggetilladelsen er givet efter den 01.07.2004.

I lejeboliger med fri lejefastsættelse må den aftalte husleje blot ikke være åbenlys urimelig, så lejeren vil som oftest ikke kunne kræve huslejen nedsat efter lejeforholdets indgåelse.

Klage over huslejen
Hvis man som lejer mener, at den husleje, man betaler, er uretmæssigt høj, bør man søge en dialog om huslejen med sin udlejer. Hvis udlejer ikke vil nedsætte lejen, har man mulighed for at indbringe forholdet for huslejenævnet. Se afsnittet Huslejenævnet.

Bor man i en lejebolig, hvor huslejen fastsættes efter det lejedes værdi, skal klagen som udgangspunkt indbringes for huslejenævnet inden for 1 år efter lejeperiodens begyndelse. Indbringes klagen senere, kan huslejenævnet stadig tage stilling til, om lejen skal sættes ned for fremtiden, men man har mistet sin ret til at få huslejen nedsat med tilbagevirkende kraft og få den for meget betalte husleje tilbage.

Bor man i en lejebolig, hvor huslejen fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt leje, er der ingen frist for at klage over huslejens størrelse.

Lejeforhøjelser
Udlejer skal som hovedregel skriftligt varsle forhøjelser af huslejen med 3 måneder. Desuden skal lejeforhøjelsen begrundes i varslingsskrivelsen.

Den omkostningsbestemte husleje kan sættes op når de til ejendommen knyttede driftsomkostninger, herunder skatter og afgifter, stiger. Der udarbejdes (sædvanligvis årligt) et nyt driftsbudget, og lejen kan så reguleres i overensstemmelse med det. Udlejer har kun pligt til at sænke huslejen i tilfælde af faldende skatter og afgifter, ikke ved lavere driftsomkostninger i øvrigt.

For andre lejemål kan lejen stige med stigninger i skatter og afgifter og/eller stigninger i nettoprisindekset. Det sidste forudsætter dog, at det i lejekontrakten er aftalt, at lejen kan stige i takt med nettoprisindekset.

Udlejer kan også forhøje huslejen, hvis udlejer har afholdt udgifter på forbedringer i ejendommen.

Desuden kan udlejer varsle en lejeforhøjelse, hvis lejen fastsættes efter det lejedes værdi og er lavere, end hvad lejen lovligt kan fastsættes til. Det kræver, at den gældende leje er væsentligt lavere end i tilsvarende lejeboliger, som der kan sammenlignes med, og det betyder, at lejen som hovedregel skal være mindst 10% under markedsniveauet for sammenlignelige lejeboliger.

Alle lejeforhøjelser kan indbringes for huslejenævnet. Se afsnittet Huslejenævnet.

Udlejers forbedringer
Udlejer kan forhøje huslejen på grund af forbedringer i selve lejeboligen og/eller forbedringer i ejendommen. Det afgørende for udlejers ret til at sætte lejen op er, at forbedringen medfører en øget brugsværdi for lejeren, fx nyt køkken eller bad af væsentlig bedre kvalitet, opsætning af altan, isolering, ny og udgiftsbesparende varmeforsyning mm. Almindelig vedligeholdelse er derimod ikke forbedring, som kan begrunde forhøjelse.

Der er nærmere (beregnings)regler for, hvor meget huslejen må stige på grund af en udlejers forbedringer, og ved forbedringsforhøjelse i lejemål omfattet af omkostningsbestemt leje og i småejendomme, kan lejeren kræve anden passende bolig tilbudt af udlejer, hvis forhøjelsen i forening med andre lejeforhøjelser for forbedringer inden for de sidste 3 år overstiger 232 kr. pr. m² bruttoetageareal (2026).

Lejens fastsættelse i almene boliger
Den samlede leje for en afdelings boliger og lokaler skal være fastsat efter boligafdelingens driftsbudget, således at afdelingens indtægter dækker afdelingens udgifter. Udlejer skal ikke tjene på udlejningen, og lejen vil derfor ofte være billigere end for tilsvarende private beboelseslejemål.

Lejen for de enkelte boliger fastsættes efter deres indbyrdes brugsværdi og skal godkendes af kommunalbestyrelsen ved afdelingens ibrugtagning. Lejen reguleres typisk en gang om året ud fra det foregående års regnskab og det kommende års budget.

Lejeforhøjelser og klage over huslejen
Senere lejeforhøjelser på grund af forbedringer skal godkendes af kommunalbestyrelsen, hvis lejen som følge af forhøjelsen stiger med mere end 5%.

Som lejer af en almen bolig har man ikke en individuel klageadgang vedrørende huslejen. Ønsker man at klage over lejens størrelse i en almen bolig, skal man først klage skriftligt til den almene boligorganisation. Er man uenig i boligorganisations svar, kan man henvende sig til kommunalbestyrelsen, som har tilsyn med de almene boliger.  

Sommerhuse
Udlejning til ferie- og fritidsmæssige formål, er ikke omfattet af lejeloven. Her kan lejen aftales frit. Det afgørende er, hvilket formål sommerhuset udlejes til. Det er ved dom fastslået, at det forhold, at en lejer havde boet i et sommerhus og betalt leje herfor i 4-6 måneder, medførte, at der herefter var indgået en lejeaftale omfattet af lejeloven.