Almindelig handel

Sidst redigeret den 09.01.2018

Ved „fast ejendom“ forstås i dette afsnit selvstændigt matrikulerede ejendomme, typisk parcelhuse, sommerhuse og ejerlejligheder, hvorimod ikke alle de omtalte regler gælder for andelsboliger. Se her afsnit om Andelsboliger.

Ved køb eller salg af fast ejendom skal man være opmærksom på de økonomiske vilkår og på en lang række andre forhold, som har indflydelse på de beslutninger, der skal træffes.

Hvis en ældre person på grund af svækkelse, f.eks. demens, ikke selv er i stand til at træffe de mange vanskelige beslutninger i rollen som køber eller sælger, må pårørende eller andre ofte træde hjælpende til.

I visse situationer kan beslutninger træffes, hvis der foreligger en fuldmagt, og i andre situationer kan det være nødvendigt, at der beskikkes en værge til at handle på den ældres vegne, se afsnit om Værgemål og fuldmagt.

Erhvervs- og Byggestyrelsen og Forbrugerrådet har i fællesskab udarbejdet en boligguide, der indeholder gode råd til såvel sælgere som købere af fast ejendom og giver indblik i de forskellige faser, som indgår i en bolighandel. Se www.boligejer.dk. Desuden findes vejledning hos Boligejernes Videnscenter, www.bolius.dk.

Salg af bolig
Langt de fleste boliger udbydes til salg igennem en professionel ejendomsformidler som kan være en ejendomsmægler eller en advokat.

Da salg af fast ejendom omfatter mange juridiske, økonomiske og bygningsmæssige forhold, bør sælger anvende professionel formidler - også ved såkaldt selvsalg - for at opnå aktuel salgspris og fremme salget mest muligt og for at undgå ansvar for eventuelle fejl ved handelen.

Formidleren har et professionelt ansvar, der skal være forsikringsdækket.

En lokal ejendomsformidler kender området, hvor ejendommen ligger og bør fastsætte en realistisk pris, som ejendommen kan sælges til inden for rimelig tid.

Før man kontakter en ejendomsformidler, bør man overveje sin fremtidige boligsituation, den fremtidige økonomiske situation og helbreds- og familiemæssige forhold.

Når man har bestemt sig for at sælge sin bolig, bør man indhente mere end ét tilbud på salg af boligen. Langt de fleste ejendomsformidlere giver gerne et gratis og uforpligtende tilbud. Vær dog opmærksom på, at højere pris kan være udtryk for ønske om at få handlen.

Tilbuddene kan derefter sammenlignes, hvad angår selve salgsprisen, de foreslåede vilkår, ejendomsformidlerens eget arbejde samt beregning af salær.

Formidlingsaftale
En aftale om formidling af salg af fast ejendom skal være skriftlig og underskrevet af begge parter, og alle aftaler omkring salget skal være fastlagt i aftalen.

Normalt deles sælgers omkostninger ved salget op i tre forskellige grupper: honorar, markedsføring og dokumentationsudgifter.

Nogle formidlere er indstillede på at give et betydeligt afslag i honorar og de samlede omkostninger, hvis salget sker hurtigt eller ved selvsalg med egne fremvisninger.

Ejendomsformidlerne giver gerne en gratis og uforpligtende vurdering af, hvad en bolig kan sælges til. Der er fuldstændig fri konkurrence og altså ikke faste honorarer til formidlerne. Det er en rigtig god idé at forhandle honorar og bindingsperiode inden formidlingsaftalen underskrives.

Sælges boligen ikke inden for den aftalte periode, som regel seks måneder, har formidleren normalt ikke krav på salær eller dækning af markedsføringsudgifter. Dog har formidleren sædvanligvis krav på dækning af dokumentationsudgifter mm.

Herudover kan der være udgifter til fotografier, fremskaffelse af tilstandsrapport, oplysningsskema fra kommunen om ejendommens data, energiattest mm. som sælger skal betale, hvis det er aftalt i formidlingsaftalen.

Man bør aftale nærmere omkring markedsføringsudgifterne, f.eks. hvor og hvor meget der skal annonceres, med eller uden fotografier, videoer, tegninger, indretningsprogrammer mv. Internettet og dets muligheder er blevet en stadig vigtigere del af markedsføringen.

Formidlingsaftalen må ikke være betinget af, at den ene af parterne aftager ydelser, som ikke er nødvendige for udførelsen af opgaven med at formidle salg af ejendommen. En sådan betingelse kunne f.eks. være, at formidleren stiller krav om, at sælger forpligter sig til et benytte samme formidler ved køb eller salg af en anden ejendom.

Formidleren må ikke udarbejde finansierings forslag udover en standardberegning af brutto og nettoudgifter, og formidleren må ikke på sælgers vegne rekvirere tilstandsrapport eller energimærkning (se nedenfor om disse).

Hvis køber benytter sig af sin fortrydelsesret, se nedenfor om Køb, har formidleren ikke krav på salgssalær, men udlæg skal sædvanligvis dækkes.

Detaljerede regler for ejendomsformidlerens virke er fastsat i lovgivning og brancheregler.

Forbrugerrådet og Dansk Ejendomsmæglerforening har i fællesskab udarbejdet et detaljeret sæt etiske regler for handel med fast ejendom. Disse "regler for god ejendomsmæglerskik" skal bl.a. sikre at forbrugerne modtager korrekt og fyldestgørende rådgivning.

Nærmere oplysninger kan fås ved henvendelse til:

Dansk Ejendomsmæglerforening
tlf. 70 25 09 99
www.de.dk

og 

Forbrugerrådet
tlf. 77 41 77 41
www.fbr.dk

Købsaftalen
Ejendomsformidlerens væsentligste opgave er at finde en køber, der ligesom sælger er rede til at underskrive en købsaftale med pris, overtagelsesdag og øvrige vilkår for handelen.

Det er meget vigtigt at gennemlæse og forstå al tekst i købsaftalen, også det der står med småt i et standarddokument, for sælger har i modsætning til køber ikke nogen fortrydelsesret.

Som sælger har man pligt til at oplyse alt, der kan have betydning for prisen og for købers beslutning om at købe. Sælger skal derfor oplyse om eventuelt kendskab også til ikke synlige fejl og mangler ved ejendommen, krav fra myndigheder, naboer, grundejerforening og andre krav mod ejendommen, som sælger kender til.

Selv om sælger på grundlag af en tilstandsrapport har givet køber tilbud om at tegne en ejerskifteforsikring, hæfter sælger alligevel for forhold, som sælger har afgivet egentlig garanti om. Sælger hæfter også for væsentlige mangler, som sælger bevidst eller groft uagtsomt har undladt at fortælle køber om, når de ikke er dækket af forsikring.

Hovedreglen er, at sælger kan drages til ansvar i 10 år efter handlen.

Køb af bolig
Inden man køber bolig, skal man have afklaret sin økonomiske formåen, sine ønsker med hensyn til beliggenhed, afstand til offentlige transportmidler og indkøbsmuligheder, ejendommens vedligeholdelsesstand, antal værelser, om boligen skal være fremtidssikret, hvis helbredet evt. svigter, om man ønsker en stor have, der kræver megen pasning osv.

Ligesom ved salg anbefales det, at køber antager en professionel rådgiver, typisk en advokat, inden køber underskriver noget som helst vedrørende handlen.

Den formidler, der har repræsenteret sælger, må ikke efterfølgende bistå køber.

Inden man begynder at se på ny bolig, bør man kontakte sin kreditforening eller sin bankforbindelse for at opnå forhåndsgodkendelse til køb af ny bolig, hvis lån er nødvendigt.

Långiverne vurderer, om køberen har en indtægt, som er tilstrækkelig til at dække boligudgifter samt til alle nødvendige leveomkostninger.

Det stramme finansmarked har skærpet långivernes vurdering, og hvis man snart skal gå på pension med indtægtsnedgang, kan visse långivere være kritiske med långivning.

Købsaftale
En købsaftale er en bindende aftale mellem køber og sælger om, at køber vil købe ejendommen til den pris og på de vilkår, der er beskrevet i købsaftalen.

Kan køber af en eller anden grund ikke vente med at underskrive købsaftalen til advokaten har godkendt den, skal man skriftligt forbeholde sig advokatens godkendelse af aftalen i sin helhed.

Har man ikke nået at drøfte økonomien fuldt ud med banken, bør man også forbeholde sig bankens godkendelse af handlen.

Fristen aftales normalt til 3 - 5 dage, så købers advokat og bank kan nå at gennemgå sagen og holde møde med køber.

Ønsker man at købe ejendommen til en lavere pris eller på andre vilkår end dem, der er nævnt i udbudsmaterialet, kan man fremkomme med et alternativt tilbud på ejendommen. Ved nogle salg får flere købere mulighed for at afgive et tilbud, og sælger kan så vælge det bedste tilbud eller forkaste dem alle.

Køber bør også være opmærksom på, om der er gæld til vej, kloak eller andet, som ikke er med i købesummen, eller om det kan forventes, at grundejeren vil kunne blive pålagt nye beløb i fremtiden. Dette vil fremgå af ejendomsdatarapporten, som ejendomsmægleren har pligt til at fremskaffe.

Vil man købe en ejerlejlighed eller andelsbolig, bør man se vedtægter, regnskaber og budgetter for de sidste 2-3 år samt referater fra de sidste 2-3 års generalforsamlinger og bestyrelsesmøder og søge oplyst, om der i nær fremtid er store udgifter til istandsættelse eller vedligeholdelse, som f.eks. nyt tag, nye faldstammer, nyt varmeanlæg mv. Advokatbistanden omfatter indhentelse og vurdering heraf.

Købsaftaler anfører ofte, at ejendommen „sælges, som den er og forefindes, og som beset af køber“, men denne sætning fritager ikke sælger for ansvar, medmindre salget sker på vegne af et dødsbo.

Tilstandsrapport og el-installationsrapport
For dels at imødegå betydelige erstatningskrav for sælgers 10-årige ansvar for skjulte mangler og dels sikre, at køber kan få dækket større omkostninger til udbedring af evt. mangler, skal sælger tilbyde køber at tegne ejerskifteforsikring, se nedenfor. Forudsætningen er, at sælger har indhentet en tilstandsrapport hos en autoriseret bygningssagkyndig.

Tilstandsrapporten er en skriftlig vurdering af husets synlige tilstand og beskriver egentlige skader og tegn på skader på ejendommen.

Den bygningssagkyndige skal oplyse om de fejl og mangler, som han konstaterer eller får oplyst, men skal ikke gennemgå huset med henblik på at finde skjulte fejl og mangler. Den bygningssagkyndige kan eventuelt blive erstatningspligtig, hvis en synlig fejl og mangel ikke er medtaget i rapporten.

Rapporten indeholder tillige oplysning om bl.a. restlevetid på husets tag, en generel sammenligning med tilsvarende bygninger af samme type og alder, en generel beskrivelse af kloaksystemet og dets forventede restlevetid, information om gasarten radon og sælgers oplysning om der er varmeinstallationer og/eller termoventiler, der ikke fungerer.

Tilstandsrapporten må ikke være over seks måneder gammel, når handelen afsluttes.

Som køber skal man være klar over, at tilstandsrapporten kun omhandler selve bygningernes tekniske forhold, ikke grunden, løsøre, husets indretning, installationer uden for bygningen osv. Se dog nedenfor.

For at kunne tegne en ejerskifteforsikring skal sælger endvidere indhente en særskilt el-installationsrapport hos en autoriseret el-installatør. I denne rapport gennemgås husets el-installationer, herunder installationernes lovlighed og funktionsdygtighed. Rapporten er gyldig i 1 år.

I tilstandsrapporten og el-installationsrapporten gives manglerne karakter på en skala efter, hvor kritiske de enkelte fejl og mangler er.

Køber skal selv betale for udbedring af de fejl og mangler, som er nævnt eller taget forbehold for i rapporterne. Det kan selvfølgelig være et godt argument for at få prisen på huset sat ned, hvis ikke der er taget hensyn til udbedringsudgifterne ved fastsættelse af købesummen.

Ejerskifteforsikring
Sælger kan frigøre sig for sit ansvar for skjulte fejl og mangler ved, udover at indhente tilstands- og elinstallationsrapporter, også at indhente tilbud på en ejerskifteforsikring. Det skal tilbydes køber, at sælger betaler halvdelen af den samlede forsikringspræmie.

Tilstandsrapport, el-installationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring, skal forelægges inden køber afgiver et købstilbud eller underskriver købsaftale.

En ejerskifteforsikring dækker som udgangspunkt omkostningerne til udbedring af de fejl og skjulte mangler, der er eller opstår på ejendommen, og som ikke er konstateret ved udarbejdelse af tilstandsrapporten eller el-installationsrapporten.

Endvidere dækker forsikringen VVS-installationer, der har væsentligt nedsat funktion eller som er ulovlige, samt stikledninger og kloakker udenfor bygningen.

Når sælgeren har givet tilbud på ejerskifteforsikring, er sælgeren som udgangspunkt ansvarsfri for skjulte fejl eller mangler ved huset, uanset om køberen vælger at tegne ejerskifteforsikringen eller ej.

Sælger hæfter dog stadig for kendte ulovlige indretninger ved ejendommen og eventuelle kendte fejl og mangler, som ikke er oplyst til køber, da disse ikke er omfattet af en ejerskifteforsikring.

Forsikringen skal som hovedregel tegnes samtidig med underskrift af købsaftalen og skal gælde i mindst fem år.

Præmien, der er et engangsbeløb, ligger i reglen mellem 8.000 og 20.000 kr. Der er indført en fast selvrisiko på 5.000 kr. pr. skade og i alt må selvrisiko max. udgøre 50.000 kr. i forsikringsperioden. Selvrisikoen bæres af køber, hvis andet ikke er aftalt.

Energimærke og energiplan
Sælger har pligt til at sørge for, at ejendommen har en gyldig energimærkning og for, at køber er gjort bekendt med ejendommens energimæssige tilstand.

Energimærke og energiplan udstedes af en uvildig, certificeret energikonsulent, efter at denne har gennemgået og vurderet bygningens energimæssige tilstand.

Energimærket beskriver bygningen og installationernes energimæssige tilstand, de samlede omkostninger til forbrug af varme, el og vand og miljøbelastningen i forhold til boligens forbrug af energi. Energimærket skal udarbejdes i standardiseret format og udformning og gælder som udgangspunkt i 10 år.

Energiplanen beskriver de forbedringer, der med fordel kan gennemføres i boligen for at forbedre den energimæssige tilstand og dermed reducere omkostningerne til energiforbruget. Herudover angives et overslag over de forventede håndværkerudgifter til forbedringerne, forbedringernes levetid og de beregnede årlige besparelser.

De fleste bygninger skal energimærkes ved salg. Det gælder både parcelhuse, sommerhuse, ejerlejligheder og andelsboliger.

Ved salg af en ejerlejlighed eller andelsbolig er det ejer- eller andelsforeningen, der skal betale for energimærkningen og formidle den til sælger og det er sælgers ansvar, at køberen får udleveret dette materiale i forbindelse med handlen.

Ansvarsfraskrivelse
Dødsboer kan principielt afgive fuldstændig ansvarsfraskrivelse, som ikke vil kunne underkendes af domstolene, og det vil ofte være ensbetydende med en lavere salgspris for ejendommen.

I visse situationer som f.eks. kortvarigt ejerskab, ejers sygdom, demens eller lignende, kan det forekomme, at en sælger ikke vil eller kan tage noget ansvar for husets tilstand.

Køber skal så acceptere, at der ikke kan rettes krav mod sælger som følge af skader, fejl og mangler, der senere konstateres, og som ikke kan dækkes af ejerskifteforsikringen. Det vil typisk medføre et afslag i købesummen.

Specielt i disse tilfælde vil det være særdeles relevant både for sælger/boet og køber, at der udarbejdes en tilstandsrapport, som giver køber mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring.

Fortrydelsesret
Er aftalen om køb af en ejendom underskrevet, kan køber fortryde købet og træde tilbage, hvis køber inden seks hverdage efter indgåelsen skriftligt meddeler sælgeren eller dennes ejendomsmægler dette. Sælgeren skal da have en godtgørelse af køber på 1% af købesummen.

Hvis den aftalte overtagelsesdag ligger umiddelbart efter købsaftalens underskrift, bør køber vente med indflytning og forandringer af ejendommen til efter seksdagesfristens udløb, da fortrydelsesretten ellers let kan blive illusorisk eller kostbar.

Skøde og digital tinglysning
Når købsaftalen er underskrevet af køber og sælger og fortrydelsesretten ikke er udnyttet, er der mellem parterne indgået bindende aftale.

For at omverdenen også skal kunne gøre sig bekendt med og respektere handlen, skal aftalen tinglyses i form af et skøde. Dette skal bl.a. oplyse om, hvem der nu ejer ejendommen, og hvilke hæftelser, køber eventuelt overtager.

Desuden kan der være forhold i købsaftalen, som er uklare, og som kan afklares i skødet. Kan et forhold endnu ikke afklares, f.eks. selvstændig udstykning (matrikulering) af en ny ejendom eller ejerlejlighed, kan der udstedes et betinget skøde.

Retsafgift for tinglysning af skøde og pantebreve udgør 1.660 kr. pr. dokument. Registreringsafgiften ("stempelafgift") udgør for skøder 0,6% af købesummen eller den offentlige vurdering, hvis den er højere. For pantebreve udgør afgiften 1,5% af den pålydende værdi.

Tinglysning af skøder, pantebreve og andre dispositioner over fast ejendom sker elektronisk ved brug af NemId, se afsnittet Digitalisering.

Sådanne dokumenter kan derfor ikke længere indleveres i papirform til det lokale tinglysningskontor, men tidligere tinglyste dokumenter i papirform er stadig gyldige.

Det tilrådes, at digital tinglysning sker med bistand af en professionel rådgiver. Borgere, som ikke har NemId, kan udstede en hånd-underskreven fuldmagt til en professionel rådgiver, f.eks. advokat, bankrådgiver eller ejendomsmægler. Særlig formular til "Fuldmagt til brug for tinglysning (fast ejendom)" med 12 måneders gyldighed findes på www.tinglysning.dk.

www.tinglysning.dk findes detaljerede oplysninger om digital tinglysning, bl.a. med instruktionsfilm. Også Boligejernes Videnscenter www.bolius.dk har yderligere information.

Refusionsopgørelse
I forbindelse med handlen skal der udarbejdes en refusionsopgørelse over, hvad køber og sælger skal refundere hinanden. Opgørelsen udarbejdes som regel af købers advokat.

Opgørelsen fremkommer, fordi den aftalte overtagelsesdag næsten aldrig falder sammen med betalingsdage for de udgifter, der påhviler ejendommen, som for eksempel ejendomsskatter, fællesudgifter mv.

Sælger man for eksempel en ejendom til overtagelse 1. marts, kan der være betalt ejendomsskat for et halvt år til og med 30.06. Her skal køber refundere for perioden fra 01.03.til og med 30.06.

En refusionsopgørelse underskrives normalt af begge parter med gensidigt forbehold i tre måneder for fejl og forglemmelser.

Fordeling af udgifter til elektricitet, fjernvarme eller lignende sker som regel automatisk, hvis man på overtagelsesdagen foretager aflæsning af de forskellige målere og anmelder det til de respektive leverandører.

Indhold hentes