Ejendomsværdi
Sidst redigeret den 15.01.2024
Regeringen og et bredt flertal i Folketinget indgik i 2017 forlig om et nyt bolig- og ejendomsbeskatningssystem (”Tryghed om boligbeskatningen”).
Siden er der blevet arbejdet på et nyt vurderingssystem, og der er etableret en ny styrelse, Vurderingsstyrelsen, som står for de nye ejendomsvurderinger. En stor del af de data, der anvendes i det nye vurderingssystem, er samlet i Bygnings- og Boligregistret (BBR), som siden 2022 har været en del af Vurderingsstyrelsen for at styrke samspillet mellem vurdering, beskatning og data.
BBR-oplysninger er en vigtig del af datagrundlaget i forbindelse med de nye ejendomsvurderinger, fordi de afspejler de faktiske og fysiske forhold på den enkelte ejendom. Særligt oplysninger om en bygnings areal, anvendelse, opførelsesår, varmekilde, byggematerialer, om- og tilbygninger er vigtige for vurderingen, ligesom antallet af bade og toiletter kan have betydning for ejendomsværdien. BBR indeholder derimod ikke oplysninger om deklarationer, servitutter mv., som også kan have betydning for ejendomsvurderingen.
Som boligejer skal man være opmærksom på, at man selv har pligt til at give besked til BBR om ændringer af boligen og at sørge for, at oplysningerne er ajourførte og korrekte.
De nye mere retvisende vurderinger vil være baseret på langt flere data om ejendommene end tidligere. Fx vil Vurderingsstyrelsen også inddrage oplysninger om ejendommen fra tinglyste ejendomshandler, geodata og plandata i forbindelse med vurderingen. Som noget nyt kan boligejerne selv tjekke de data, der ligger til grund for vurderingen, da de i første omgang vil modtage en såkaldt deklaration, der viser de data, som Vurderingsstyrelsen vil lægge til grund ved vurderingen.
Efter modtagelse af deklarationen har boligejerne en 4 ugers frist til at give Vurderingsstyrelsen besked, hvis de mener, der er fejl eller mangler eller andre særlige forhold, der bør indgå eller ændres ved vurderingen af ens ejendom, inden de endelige vurderinger sendes ud til boligejerne.
I september 2021 begyndte Vurderingsstyrelsen at sende de nye deklarationer og ejendomsvurderinger ud til ejere af 50.000 parcel- eller rækkehuse fordelt over hele landet. I alt skal 1,7 millioner ejerboliger have en ny vurdering, men udsendelsen er blevet forsinket, så kun en mindre del af boligejerne har fået en ny endelig vurdering.
På grund af forsinkelsen med udsendelsen af de nye ejendomsvurderinger, har boligejerne i september 2023 fået en foreløbig 2022 vurdering, som boligskatten i 2024 vil blive beregnet ud fra. Når den endelige ejendomsvurdering er klar, bliver boligskatten genberegnet og efterreguleret.
De foreløbige vurderinger er positivt afgrænset til kun at gælde for beregning af ejendomsskatter (ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift) samt skatteordninger, hvor beregnede ejendomsskatter indgår som et element. Den foreløbige vurdering skal således ikke anvendes i andre forbindelser, fx heller ikke ved familiehandler, se mere nedenfor.
Det er som udgangspunkt ikke muligt at klage over den foreløbige vurdering. Dog er der er en særlig mulighed for at få ændret den foreløbige vurdering ved køb, salg, nybyg, større ombygninger eller andre ændringer, der kan give grundlag for en omvurdering. Læs mere om muligheden for ændring på www.vurderingsportalen.dk.
Spørgsmål vedrørende ejendomsvurdering kan rettes til Vurderingsstyrelsen på tlf. 72 22 16 16, man 9-17, tirs-tors 9-16 og fre 9-14, eller indsendes via en kontaktformular på www.vurderingsportalen.dk.
Nye boligskatteregler fra 1.1.2024
Med de nye regler for boligskatten i ejendomsskatteloven, vil skatten følge værdien af ens ejendom, så den vil kunne stige og falde i takt med ejendomsvurderingen.
Boligskatterne beregnes som en procentdel (skattesats) af den offentlige ejendomsvurdering. Før boligskatten for 2024 beregnes, trækkes der 20% fra vurderingen ud fra et forsigtighedsprincip. Dermed tages der højde for den naturlige usikkerhed, der vil være, når man vurderer en ejendom.
Med de nye boligskatteregler får de fleste boligejere en lavere boligskat, fordi skattesatserne generelt sættes mere ned, end vurderingerne er steget. Hvis man bor et sted, hvor boligpriserne er steget så meget, at skatterne ville stige trods lavere satser, vil man få en skatterabat.
Ejendomsværdien bruges ved beregning af ejendomsværdiskat (se afsnittet Ejendomsværdiskat), men ikke ved beregning af grundskylden, som kun betales af grundværdien.
Grundskylden blev indtil udgangen af 2023 betalt til kommunen. Fra 1.1.2024 opkræves grundskylden og ejendomsværdiskatten sammen med indkomstskatten i den løbende skattebetaling.
For ejendomme, der både anvendes som bolig og til erhverv, foretages en fordeling mellem boligdelen og erhvervsdelen.
Først når man har modtaget den endelige vurdering med klagevejledning fra Vurderingsstyrelsen, kan man klage. Klagen skal være begrundet og man skal benytte Skatteankestyrelsens klageformular, medmindre man er fritaget fra Digital Post. Klagefristen for vurderingen vil fremgå af Vurderingsstyrelsens afgørelse. Det koster et gebyr på 1.100 kr. at klage.
Som følge af den usikkerhed, der er forbundet med at vurdere ejendomme, kan de administrative klageinstanser (Skatteankestyrelsen, vurderingsankenævnene og Landsskatteretten) alene ændre grundværdien og ejendomsværdien, hvis der er grundlag for at ændre den pågældende værdi med mere end 20%.
Skatteankestyrelsen
tlf. 33 76 09 09, man-tors 9-16, fre 9-15
www.skatteankestyrelsen.dk
Skatteankestyrelsen forbereder sagen, der derefter, som altovervejende hovedregel, bliver afgjort af det regionale vurderingsankenævn.
Er man fortsat ikke enig i den afgørelse, som den administrative klageinstans har truffet, kan afgørelsen indbringes for de almindelige domstole, inden 3 måneder efter afgørelsen er truffet.
Man kan også vælge at indbringe en afgørelse direkte for domstolene, hvis man ikke ønsker at gøre brug af det administrative klagesystem.
Nye ejendomsvurderinger indebærer ændrede regler for familieoverdragelser
15%-reglen bliver til 20%-reglen.
Ifølge Skatteministeriets værdiansættelsescirkulære fra 1982 er det muligt at overdrage fast ejendom til den nære familiekreds til en værdi, som højst er 15% højere eller lavere end den seneste offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.
Særlige omstændigheder kan fx være, hvis der er sket væsentlige bygningsforandringer efter den seneste offentlige ejendomsvurdering.
Denne regel ændres i forbindelse med den nye ejendomsvurderingslov og de kommende nye offentlige ejendomsvurderinger.
Fra ikrafttrædelsen af det nye værdiansættelsescirkulære (15. oktober 2021), vil det være muligt at overdrage fast ejendom til den nære familiekreds til en værdi, som er højst 20% højere eller lavere end den nye offentlige ejendomsvurdering efter den nye ejendomsvurderingslov.
Reglen kan ikke anvendes, hvis der foreligger ”særlige omstændigheder”. Det vil være en samlet konkret vurdering, om der foreligger ”særlige omstændigheder”.
Ved den konkrete vurdering lægges der bl.a. vægt på, om ejendommen siden den seneste offentlige ejendomsvurdering og inden familieoverdragelsen har undergået væsentlige renoverings- og/eller moderniseringsarbejder, om ejendommen er solgt mellem uafhængige parter i nær tidsmæssig sammenhæng med familieoverdragelsen (både før og efter), eller der er optaget lån i ejendommen før eller efter familieoverdragelsen, hvor en højere vurdering af ejendommens værdi er lagt til grund.
Ifølge det nye værdiansættelsescirkulære fra oktober 2021, vil de nye regler dog først skulle anvendes, når der for den faste ejendom er meddelt en ny offentlig ejendomsvurdering i henhold til den nye ejendomsvurderingslov. De nye ejendomsvurderinger for ejerboliger er som ovenfor nævnt forsinkede, og de foreløbige vurderinger, der er udsendt til brug for boligskatteberegningen i 2024, vil ikke medføre, at reglerne i det nye værdiansættelsescirkulære skal anvendes.
Indtil man modtager den nye ejendomsvurdering, vil det fortsat være +/- 15%-reglen i cirkulæret fra 1982, der kan anvendes ved familiehandler.
Når man har modtaget den nye endelige ejendomsvurdering, betyder det således, at det er den nye vurdering der skal anvendes ved værdiansættelsen, og at +/- 15% bliver til +/-20%.
Indhold hentes