Husleje

Sidst redigeret den 15.01.2024

Husleje fastsættes forskelligt i private lejeboliger og i almene lejeboliger. Huslejen betales normalt månedsvis forud.

Lejens fastsættelse i private lejeboliger
I private lejeboliger kan lejen fastsættes på flere forskellige måder, alt efter hvilken ejendomstype, der er tale om, hvornår ejendommen er opført og hvilke forbedringer, der er foretaget.

Da lejeloven og boligreguleringsloven blev vedtaget i 1973, var tanken, at lejen, for alle lejemål, skulle fastsættes ud fra de faktiske udgifter udlejer havde til administration, vicevært, ejendomsskat, vedligeholdelse m.m., derudover kunne udlejer beregne sig et afkast på 7% af ejendommens vurdering pr. 1. april 1973.

Det hedder den omkostningsbestemte leje og er fortsat den, der gælder for mange ejendomme. Denne leje kan være meget lav, navnlig fordi ejendommene nu er 20-30 gange mere værd end ved ejendomsvurderingen i 1973.

Lejeloven blev senere ændret således, at lejen i beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter 31. dec. 1991, kan fastsættes frit.

Dette gælder også beboelseslejligheder, der pr. samme dato udelukkende benyttedes til eller var indrettet udelukkende til - erhvervslejemål, samt nyindrettede beboelseslejligheder eller enkeltværelser i en tagetage som den 01.09.2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse.

I 1994 blev det bestemt, at lejen i ejendomme, der pr. 1. januar 1995, eller da ejendommen blev taget i brug, omfatter 6 eller færre beboelseslejligheder (småejendomme), kunne fastsættes frit. Dog ikke til mere end den leje, der blev betalt i tilsvarende ejendomme, hvor lejen havde været reguleret efter den omkostningsbestemte leje.

Endelig er der i boligreguleringsloven § 5 en bestemmelse om, at ejendomme, hvor udlejer har fortaget forbedringer for mere end 2.584 kr. pr. m2 (2024) - eller samlet for lejligheden 295.515 kr. (2024) - ikke er omfattet af den omkostningsbestemte leje.

Her kan lejen fastsættes til et beløb, der ikke overstiger det lejedes værdi.

Begrebet ”det lejedes værdi” dækker over den leje, der betales for tilsvarende lejemål.

Den lovlige leje kan således være meget forskellig for lejemål, der fremstår ens. For at afgøre om lejen er lovlig, må der således ses på hvilken ejendom, der er tale om, og hvorledes lejen er beregnet.

Der er flere huslejenævn, der optrykker nævnets afgørelse og ved at se på dem, kan der opnås en ide om, hvad den lovlige leje er.

Det er også muligt at indbringe lejens størrelse for huslejenævnet og så derved få fastsat den lovlige lejes størrelse.

Lejeforhøjelse 

Den omkostningsbestemte leje ændres, når udgifterne stiger/falder. Der udarbejdes et nyt omkostningsbestemt budget, og lejen stiger/falder i overensstemmelse med det.

For andre lejemål kan lejen stige med stigninger i skatter og afgifter og/eller stigninger i nettoprisindekset. Det sidste forudsætter dog, at det i lejekontrakten er aftalt, at lejen kan stige med stigninger i nettoprisindekset.

Såfremt det i lejekontrakten er aftalt, at lejen kan stige med stigningen i nettoprisindekset, er det ved lov med ikrafttræden 30. september 2022 indført et 2-årigt loft for huslejestigninger på 4 % årligt. Lejen i denne periode kan derfor maksimalt stige med 4 % årligt, uanset at stigningen i nettoprisindekset måtte være højere.

Udlejer kan endvidere varsle lejeforhøjelser, hvis udlejer afholder udgifter på forbedringer i ejendommen. Se nedenfor.

Såvel udlejer som lejer kan varsle en lejeforhøjelse/lejenedsættelse, hvis lejen er højere/lavere end, hvad lejen lovligt kan fastsættes til.

For småejendomme kan lejeforhøjelse kun kræves, hvis lejen er væsentligt mindre, end hvad der betales for tilsvarende lejemål, der har været reguleret efter den omkostningsbestemte leje.

For ejendomme, hvor lejen er reguleret efter det lejedes værdi, skal lejen være væsentligt højere/lavere, end hvad lejen er for tilsvarende lejemål, hvor lejen også er fastsat efter det lejedes værdi. Ved ”væsentligt” forstås, at lejeforskellen mindst skal være 10%.

Alle lejeforhøjelser kan indbringes for huslejenævnet. Huslejenævnets afgørelse kan indbringes for boligretten.

Udlejers forbedringer
Lejeforhøjelse som følge af forbedringer på ejendommen skal svare til værdien af forbedringen. Den kan være vanskelig at vurdere, men kan ved tvivl indbringes for huslejenævnet.

Forbedringen skal medføre en forøget brugsværdi for lejeren, fx nye vinduer med flere lag glas, isolering, indlæggelse af fjernvarme, nyt køkken eller bad. Almindelig vedligeholdelse er derimod ikke forbedring, som kan begrunde forhøjelse.

Ved forhøjelse af lejen for forbedringer i lejemål omfattet af den omkostningsbestemte leje eller småejendomme kan lejeren kræve anden passende bolig, hvis forhøjelsen i forening med andre lejeforhøjelser for forbedringer inden for de sidste tre år overstiger 226 kr. pr. m² bruttoetageareal (2024).

Lejens fastsættelse i almene boliger
Den samlede leje for en afdelings boliger og lokaler skal være fastsat således, at afdelingens indtægter dækker afdelingens udgifter.

Lejen for boliger fastsættes efter deres indbyrdes brugsværdi og skal godkendes af kommunalbestyrelsen ved afdelingens ibrugtagning. Der skal også ske godkendelse af senere lejeforhøjelser som følge af forbedringer, hvis forhøjelsen overstiger 5% af lejen.

Sommerhuse
Udlejning til ferie- og fritidsmæssige formål, er ikke omfattet af lejeloven. Her kan lejen aftales frit. Det afgørende er til hvilket formål, sommerhuset udlejes til. Det er ved dom fastslået, at det forhold, at en lejer havde boet i sommerhuset og betalt leje herfor i 4-6 måneder, medførte, at der herefter var indgået en lejeaftale, som var omfattet af lejeloven.