Private andelsboliger

Sidst redigeret den 15.01.2024

Dette afsnit handler om private andelsboliger, mens de tidligere sociale boligselskaber, der i deres navn havde ordet „andelsboligforening“, ikke er omfattet. Sådanne boligselskaber er nu omfattet af betegnelsen almene boliger. Se afsnittet Almene boliger under afsnittet Lejeboliger.

En andelsbolig omfatter en bebyggelse, der ejes af en andelsboligforening. Medlemmerne har ret og som regel pligt til at bo i bebyggelsen, og har hver betalt en andel i foreningen.

Andelsboligforeninger kan dannes i eksisterende ejendomme, de kan dannes af mennesker, der ønsker at bo sammen, og som derfor i fællesskab køber en ejendom, eller de kan dannes i forbindelse med opførelse af nye boliger. Alle andelsboligforeninger skal være registreret i Det Centrale Virksomhedsregister (CVR).

Realkreditlån og lignende optages af foreningen i den samlede ejendom, og den enkelte andelshaver kan ikke fratrække renterne på sin selvangivelse. Som andelshaver påtager man sig en hæftelse for foreningens gæld, men hæftelsen bør i vedtægterne være begrænset til ens formueandel i foreningen.

Ejendomsskat betales også af foreningen og kan ikke „indefryses“ af andelshaveren, i modsætning til ejeren af en ejerbolig.

Hvis man ikke overholder sine betalinger, har långivere og andre kreditorer mulighed for at foretage udlæg i andelsboligen med den yderste konsekvens, at andelsboligen kan bortsælges på tvangsauktion.

Hvis en større privatejet udlejningsejendom til beboelse sættes til salg, og ejeren har modtaget købstilbud, skal ejendommens lejere have tilbud om, at de kan danne en andelsboligforening og overtage ejendommen på samme vilkår som det foreliggende købstilbud. Tilbud vedrørende eksisterende ejendomme skal indeholde et økonomibudget på mindst 15 år fra stiftelsen.

Lejerne skal mindst have en acceptfrist på 10 uger til at vurdere, om de vil tage imod tilbuddet, og det er en betingelse, at mindst 60 % af lejerne ønsker at blive andelshavere. Søg altid professionel bistand til vurdering af sådanne tilbud, da der er set eksempler på "opskruede" priser.

Hvis lejerne danner en andelsboligforening, så kan foreningen overtage ejendommen. De lejere, der ikke ønsker at blive andelshavere, kan fortsætte som lejere på uændrede vilkår i henhold til den eksisterende lejekontrakt. Efterhånden som lejerne flytter, bliver deres lejligheder solgt som andelsboliger.

Når andelsboligforeningen oprettes, skal alle medlemmer betale et indskud i foreningen. I denne situation er ældre lejere ofte usikre på, om de skal gå ind i andelsboligforeningen som andelshavere og købe en andel, eller om de skal blive ved med at være lejere.

Der kan naturligvis være særlige forhold, der gør, at man ønsker at blive andelshaver og derved bl.a. få mulighed for at disponere over lejligheden ved salg eller ved arv, men for mange ældre vil der umiddelbart være størst fordel ved at blive boende som lejere.

Grunden er, at nogle ikke har – eller ikke ønsker at bruge – den kapital, der skal til for at købe andelen. Samtidig er reglerne for at opnå boligstøtte forskellige for lejere og andelshavere. Læs mere om boligstøtte til andelshaver i afsnittet Boligstøtte til andels- og ejerboliger under Boligstøtte.

I de senere år er der opført en del nye andelsboliger, der er blevet solgt forlods af professionelle aktører inden for byggeriet.

Det kan være særdeles vanskeligt at gennemskue de reelle risici og fremtidsvilkår bl.a. på grund af særlige finansieringsformer, ikke mindst de såkaldte swaplån hvor rentevilkårene kan ændres, samt garantier for usolgte andele.

Både pris og boligudgift kan ændres i forhold til det oprindelige prospekt på grund af f.eks. øgede byggeudgifter eller rentestigninger i byggeperioden. Derfor bør advokatbistand overvejes ved sådanne køb eller reservationer af andelsbolig.