Køb og salg af andelsbolig

Sidst redigeret den 23.04.2024

Når man køber en andelsbolig, køber man en ideel andel i ejendommen og i foreningens formue. Via denne andel får man brugsret til en bolig. Der må ikke betales eller modtages penge ved siden af andelens officielle købesum.

Andelshaveren kan optage lån med pantsætning af andelsboligen (andelsbeviset) som sikkerhedsstillelse. Belåning kan ikke ske i form af et realkreditlån, men alene som banklån med ofte højere rente.

I Tinglysningsretten er der oprettet en særlig tingbog, Andelsboligbogen, hvor sådanne lån vil blive tinglyst. I Andelsboligbogen kan også kreditorer registrere deres rettigheder (pant, udlæg mv.) over andelsboligen.

Andelsværdien for hele ejendommen og dermed for den enkelte bolig svarer til forskellen mellem den gæld, der er i hele ejendommen, og værdien af hele ejendommen, som den er fastsat og godkendt i regnskabet for foreningen på en ordinær generalforsamling. Revisors erklæring skal forelægges for generalforsamlingen.

Man skal være opmærksom på beslutninger om større forbedrings- eller vedligeholdelsesarbejder på ejendommen, fx etablering af carporte eller nyt tag kan medføre, at den enkelte boligs værdi rent faktisk falder, da udgiften for arbejdet måske formindsker foreningens egenværdi.

Ejendommens samlede værdi kan fastsættes til en af følgende værdier:

• anskaffelsesprisen, dvs. den pris, andelsboligforeningen i sin tid betalte for ejendommen
• den seneste offentlige ejendomsvurdering
• ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom
• den seneste offentlige ejendomsvurdering reguleret efter udviklingen i nettoprisindekset.

Generalforsamlingen bestemmer det princip, der skal anvendes.

Hvis man benytter den kontante handelsværdi som værdiansættelse, skal handelsværdien fastsættes af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. Vurderingen må ikke være mere end 42 måneder gammel. 

Når man køber eller sælger en andelslejlighed, er det vigtigt også at være opmærksom på, om der på handelstidspunktet er sket ændringer af hele ejendommens værdi siden seneste generalforsamling, hvor værdien blev godkendt.

Sådanne ændringer vil slå igennem på den kommende generalforsamling med den følge, at sælger og køber kan tjene/tabe betydelige beløb, hvis boligens pris ændres væsentligt. 

Hvis en andelsbolig fremlejes - og det i øvrigt er muligt i henhold til vedtægterne - anbefales det at anvende de obligatoriske ind- og fraflytningsrapporter, som gælder for lejeboliger.

Oplysningspligt ved salg af andelsbolig
Sælger skal udlevere en række dokumenter og nøgleoplysninger om andelsboligen og andelsboligforeningen til køber. Disse skal foreligge inden, der indgås aftale om salg/køb. 

Andelsboligforeningens bestyrelse skal, senest 10 arbejdsdage efter modtagelse af anmodning fra en andelshaver, der vil sælge sin bolig, udlevere de fornødne oplysninger. Udlevering kan ske ved henvisning til andelsboligforeningens hjemmeside.

Andelsboligforeningen kan genanvende et allerede udarbejdet nøgletalsskema, så længe det er baseret på det senest godkendte årsregnskab. Evt. senere væsentlige ændringer fra penge- og realkreditinstitutter skal udleveres.

Det anbefales køber at bruge sagkyndig bistand, fx advokat, der som minimum bør gennemgå de lovpligtige dokumenter og oplysningsskemaer samt vedligeholdelsesplanen, der bør vise, om der er udsigt til større ombygnings- eller vedligeholdelsesprojekter og finansiering heraf.

Køberen har som ved ejerboliger fortrydelsesret i seks hverdage. Selvsalg af andelsboliger er blevet mere almindeligt, hvilket bør skærpe købers opmærksomhed ikke mindst i relation til foreningens finansiering.

Yderligere information
Social-, Bolig- og Ældreministeriet
tlf. 33 92 93 00
www.sm.dk

Erhvervsstyrelsen/Boligejer.dk

tlf. 41 71 78 70
www.boligejer.dk

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation
tlf. 33 86 28 30
www.abf-rep.dk
ABF er primært rådgiver for bestyrelser i andelsboligforeninger.