Byggeri af almene boliger er faldet fra ca. 4000 boliger i 2004 til knap 2000 i 2005.
Ophæv prisloftet på alment boligbyggeri, fordi der bygges for få og små almene familieboliger. Ved at hæve prisloftet bliver der bedre mulighed for at bygge flere og lidt større almene familieboliger.
Det er Ældre Sagens opfattelse, at de nye storkommuner bør satse målrettet på en fornuftig boligplanlægning og kunne sælge grunde til priser, som gør det muligt at opføre nye boliger, som folk kan og vil betale for. Der skal være en mangfoldighed af fremtidssikrede boliger i god kvalitet, også i vækstområderne.
De almene familieboliger bygges for små, selvom tendensen er, at folk ønsker sig større boliger. De almene boliger er typisk mindre end folks ønsker – kun ca. 100 kvadratmeter i gennemsnit. Begrundelsen for at bygge småt er økonomisk.
Almenboliglovens prisloft over byggeriet med maksimalpriser pr. kvadratmeter giver problemer, fordi byggeomkostningerne er steget markant. Det gælder både materialer, arbejdskraft og byggegrunde – især i vækstområderne. Samlet set er byggeomkostningsindekset steget med knap fem procent – den største stigning i fem år. Især byggematerialer er steget voldsomt.
Læs mere om boliger i Ældre Sagens håndbog "Værd at vide".
Prisloft
Hvert år udmelder Erhvervs- og Byggestyrelsen en maksimalpris for, hvad en almenbolig må koste i omkostninger pr. kvadratmeter. Prisniveauerne er forskellige efter, hvor i landet byggeriet opføres. Men under alle omstændigheder lægger det nogle snærende bånd på de almene boliger, som betyder, at de typisk bygges mindre end folks ønsker.
Kvadratmeterprisen på ejerboliger
Realkreditrådet har i 2006 offentliggjort udviklingen i kvadratmeterpriser på forskellige typer af ejerboliger fra 1995-2006. Gennemsnitligt er priserne steget med 300 procent i perioden. Den største stigning ligger på ejerlejligheder. Så følger fritidshuse og derpå parcelhuse.
Den industrialiserede arkitekt
Mange arkitekter, der tegner og planlægger almindelige boliger, har taget industrialiseringen i byggesektoren til sig og arbejder bevidst på at udnytte de nye muligheder og integrere dem i deres arbejde med at bygge boliger til hr. og fru Danmark.
Flere gode arkitekter er gået i samarbejde med byggefirmaer om at udvikle kvalitetstypehuse. Arkitekter kan med deres omhu for detaljen og sans for kvalitetsbyggeri være med til at designe den industrielle byggeproduktion, så vi undgår monotone byggerier og i stedet får boligbyggeri med oplevelseskvaliteter. Nej, tak til etagemeter-grossister, nye urbanplaner og typehuse af dårlig kvalitet.
Ny brugerkultur
Vi skal som brugere have større indflydelse på byggeriet og kunne præge det med vores egne ønsker og værdier. Men byggesektoren – de almene boligorganisationer, private byggefirmaer og investorer, entreprenører og teknikere har i årevis været præget af en ekspertkultur.
Sektoren skal trænes til i højere grad til at opfange 50+åriges ønsker og langsigtede behov for god tilgængelighed. Arkitekter, som er gode til at lytte og tænke langsigtet, er uundværlige som rådgivere i denne proces. De kan opfange og omsætte brugernes ønsker og påtage sig et socialt ansvar for byggeriets tilgængelighed og kvalitet. I dag arbejder progressive, almene boligorganisationer som for eksempel ”Fællesorganisationen 3B” med en høj grad af brugerinvolvering, når de bygger bofællesskaber.
Individualisering og fleksibilitet
Der foregår i øjeblikket en udvikling i byggesektoren med industrialisering af byggekomponenter – modulbyggeri , forenkling af arbejdsgange, rammeudbud og færre underentrepriser. Alt sammen noget der kan billiggøre byggeriet. Det er helt nødvendigt, som følge af de stramme økonomiske krav i almenboliglovgivningen og økonomisk tænkning i det private byggeri.
Samtidig tilbyder flere – især svenske – byggefirmaer modulbyggeri med både fleksibilitet og individualisering. Veltilrettelagte boliger fremstillet af ”individualiserede byggeklodser”, der kan tilpasses brugernes forskellige ønsker og behov. Vægge kan for eksempel flyttes, fordi elinstallationer er anbragt i lofterne.
Bedre billigere boliger
Vi skal have boliger i god kvalitet til en pris folk kan og vil betale. Og med huslejer, som almindelige mennesker – herunder folkepensionister uden supplerende indkomster – kan betale. Dyre boligafgifter virker også demotiverende
på ældre, der egentlig gerne vil flytte væk fra en stor bolig, men som typisk kommer til at betale en højere boligafgift, hvis de flytter til nybyggeri.
Alene fra 2005 til 2006 er priserne på ejerboliger i landets vækstområder – hovedstaden, Århus og trekanten Kolding, Fredericia, Vejle – steget med ca. 30 procent. Boligbyggeri er dyrt i Danmark – ikke mindst fordi grundpriserne i landets vækstområder udgør ca. en tredjedel af byggeomkostningerne, og fordi byggeprocesserne ofte er dårligt organiserede med for mange indbyrdes uafhængige underleverandører.
Skiftende samarbejdskonstellationer i byggesektoren forhindrer en kontinuerlig forbedring af produktivitet og kvalitet. I stedet skal vi have nogle flerårige rammeaftaler mellem en bygherre og et konsortium af entreprenører om levering af boliger.
Centrale byggegrunde
Kommunerne har stor indflydelse på placering af boligbyggeri. De ejer mange tomme byggegrunde og har en klar opgave i at kigge kommune- og lokalplaner efter i sømmene for ledige grunde og få dem byggemodnet til beboelse. Fx tidligere industri- og havneområder.
Væk med forurenet og blød jord og ind med gode fremtidssikrede boliger til alle aldre. Det er vigtigt med arealudlæg i – eller tæt på – eksisterende kvarterer, hvor der i forvejen er byliv med butikker og kollektiv trafik – eller hvor mulighederne er gode for at skabe det.
Det bør kunne lade sig gøre
Kommunerne bør have ret til at sælge jord til rimelige priser, når det gælder boligformål. Så de ikke skal sælge til højstbydende, som det fx er sket i København langs havnefronten og på Islands Brygge, så her er blevet lukket land for almindelige mennesker. Her har ingen skolelærere, politibetjente og sygeplejersker råd til at bo. Og slet ikke folkepensionister og folk på efterløn.
Brug for nye regler
I dag bremser regler om kommunalfuldmagten m.m. kommunerne i at sælge byggejord under markedsprisen for at fremme boligforsyningen til folk uden formue og med almindelige indkomster.
Kommunerne skal som udgangspunkt sælge jord til markedsprisen og sikre den størst mulige indtjening ved salget. Ellers gør næste led det. Det vil sige den developer, der køber jorden af kommunen til salg eller udlejning. Men kommunerne bør kunne sælge jord til rimelige priser og sikre, at den lave pris slår igennem til slutbrugeren. Fx med aftaler om maksimalpriser ved første salg eller udlejning. Sådanne aftaler kunne udvides med krav om udbyttedeling med kommunen, såfremt der sælges.
Fortætning
I byområderne kan boliger tilvejebringes ved byudvikling, byomdannelse og huludfyldning: fortætning af boligområderne med etageboliger, tæt-lav-boliger og minimalboliger på byens gavle.
I omkanten af byerne i form af parcelhuse og andre åbne boligtyper. Det kræver større inddragelse af landzone. I begge tilfælde er det vigtigt, at der er nærhed til den kollektive trafik. Det er også vigtigt, at byerne ikke tager for store indhug i de grønne, rekreative områder.
Derfor mener vi i Ældre Sagen, at kommunerne skal blive meget bedre til at arbejde med fortætning på de allerede bebyggede arealer og med byggeri på de arealer, der i dag er ubebyggede
eller kun lidt udnyttede.
Byggeloven er moderniseret
Kommunerne har fået friere hænder til at fastlægge bebyggelseshøjder og -grad, afstand til naboskel m.m. Fx kan loftsrum udnyttes til beboelse. Der kan lægges en ny etage på huset og laves udfyldningsbyggeri mellem etagehuse.
Smal - høj
Der kan rejses boligsøjler i forskellige størrelser i de byfornyede gårdrum i karrébebyggelserne i brokvartererne og hægtes husgavlboliger på etagehuse m.m. Smal-høj bebyggelse er en god måde at bo på i byerne. Især når der er liv mellem husene med caféer og træer og grønne pletter. I 60´erne blev der bygget en masse højt-åbent byggeri med store tomme græsplæner omkring – hunde-lufter-plæner. I dag vil folk hellere bo smalt og højt med liv
mellem husene.
Ombygning
Der er mange kedelige og skrabede etagebyggerier fra 70´erne, som kan løftes med spændende om- og tilbygninger i forbindelse med etablering af bofællesskab eller seniorboliger. Nedlagte skoler, fabrikker, plejehjem, rådhuse, militær- og industribygninger kan af og til bruges efter større eller mindre ombygninger. De bedste dele af de gamle bygninger kan få nye funktioner for eksempel som fælleshuse. Er kvaliteten for dårlig, bør de rives ned, så
grunden kan frigøres og byggemodnes.
Byens tomme huse
Både for ejerne, byerne og boligmarkedet er der god fornuft i at omdanne uudlejede kontorer til boliger. Forladte kontorlokaler er en af konsekvenserne af de sidste 10 års voldsomme udflytning til nybyggede domiciler.
Alene i hovedstaden står 370.000 etagemeter tomme. Det er tvivlsomt, om de nogensinde kan udlejes igen som kontorer. Konkurrencen fra nye funktionelt indrettede kontorhuse med god beliggenhed og bedre infrastruktur er stigende.
Erhvervs- og havneområder
Der er mange flere byggemuligheder, end man tror. Nedlagte erhvervs- og havneområder kan omdannes til boligkvarterer med bofællesskaber, rekreative områder, erhverv og institutioner, gammelt og nyt mellem hinanden.
Planloven og havneloven indeholder regler for omdannelse af havnearealer og retsbeskyttelse af de eksisterende virksomheder. Kommunerne er både ejere af havnearealer og havnemyndigheder.
