Husleje fastsættes på forskellige måder i private lejeboliger og i almene lejeboliger.
Lejens fastsættelse i private lejeboliger
Bor man i en kommune, der har vedtaget at bruge reglerne om boligregulering, gælder der som hovedregel en omkostningsbestemt leje. I alle andre kommuner gælder der som udgangspunkt en regel om det lejedes værdi.
Omkostningsbestemt leje omfatter bl.a. udgifter til vedligeholdelse, ejendommens løbende driftsudgifter (skatter, afgifter, administration, forsikring) samt en forrentning til udlejeren.
Det lejedes værdi fremkommer ved at sammenligne med den leje, der er almindeligt gældende i området for boliger med lignende beliggenhed og af en tilsvarende kvalitet.
Ændring af huslejen
Huslejeforhøjelse skal varsles skriftligt senest tre måneder før, den skal træde i kraft. Varslingen skal indeholde oplysninger om forhøjelsens størrelse, grunden til forhøjelsen og om adgangen til at gøre indsigelse inden for seks uger. Uden disse oplysninger er varslet ikke gyldigt. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal der skriftligt fremsættes indsigelse inden seks uger. Udlejeren skal da indbringe lejeforhøjelsen for huslejenævnet inden for en frist på seks uger. Gør udlejer ikke det, kan forhøjelsen ikke fastholdes.
I kommuner, der ikke er omfattet af lov om boligregulering, kan udlejer fremsætte krav om forhøjelse af lejen, hvis lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi.
Er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat. Sagen skal indbringes for huslejenævnet inden et år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang blev betalt.
Har udlejeren opkrævet højere leje, depositum, indskud eller lignende end tilladt, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbage, og lejeren kan kræve lejen nedsat fremover. Krav om nedsættelse af lejen skal fremsættes inden et år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang blev betalt.
I kommuner, der er omfattet af lov om boligregulering, kan udlejer fremsætte krav om forhøjelse af lejen, hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkast af ejendommens værdi. Når ejendommens afkast indgår i beregning af lejen, gælder særlig begrænsning for lejeforhøjelser.
Ved forhøjelse af omkostningsbestemt husleje og forhøjelse som følge af øgede skatter og afgifter i andre ejendomme, skal lejeren tilbydes anden passende bolig, hvis forhøjelsen i forening med andre lejeforhøjelser inden for de sidste tre år overstiger 89 kr. pr. m² bruttoetageareal (2012).
Forhøjelse af leje som følge af skatter og afgifter skal varsles skriftligt tre måneder før. Hvis udlejeren varsler senest fem måneder efter, at skatte- eller afgiftsforhøjelsen er pålagt ejendommen, kan lejeforhøjelsen kræves med tilbagevirkende kraft.
Sker der stigning i det beløb, der i følge loven skal afsættes til vedligeholdelseskontoen, kan udlejeren forhøje lejen med stigningen.
Lejeforhøjelse som følge af forbedringer på ejendommen skal svare til værdien af forbedringen. Det kan være vanskeligt at vurdere, men kan ved tvivl indbringes for huslejenævnet.
Forbedringen skal medføre en forøget brugsværdi for lejeren, f.eks. nye vinduer med flere lag glas, isolering, indlæggelse af fjernvarme, nyt køkken eller bad. Almindelig vedligeholdelse er derimod ikke forbedring, som kan begrunde forhøjelse.
Ved forhøjelse af lejen for forbedringer skal lejeren tilbydes anden passende bolig, hvis forhøjelsen i forening med andre lejeforhøjelser for forbedringer inden for de sidste tre år overstiger 185 kr. pr. m² bruttoetageareal (2012).
Lejens fastsættelse i almene boliger
I almene boliger skal den samlede leje for en afdelings boliger og lokaler være fastsat således, at afdelingens indtægter kan dække afdelingens udgifter. Lejen for afdelingens boliger fastsættes efter deres indbyrdes brugsværdi og skal godkendes af kommunalbestyrelsen, som også skal godkende senere lejeforhøjelser som følge af forbedringer.
